成都樓市企穩的啟示

　　跟蹤一些城市的房地產市場變化情況不難發現，今年以來，成都房地產市場較為活躍。即便是在2022年全國房地產市場總體進入調整周期，處于下行通道時，成都樓市總體相對平穩，在眾多城市中的表現引人關注。今年以來，在國家統計局的70個大中城市住宅銷售價格變動情況統計數據中，成都新建商品住宅和二手住宅價格均漲幅居前。截至今年3月份，成都新建商品住宅價格和二手住宅價格環比均連續15個月增長。成都樓市呈現較為明顯企穩態勢的原因幾何？又帶給我們哪些啟示？

　　從今年以來成都樓市的成交情況看，較低總價、面積相對小的住房成交更多。這表明，剛需在經歷了一定時間的觀望后紛紛入市。今年以來成都房地產市場表現更為搶眼的是二手房市場，成都二手房市場中低總價、小面積住房更多，新建住宅則是高總價、大面積更多。二手住宅的成交活躍將改善性需求傳導到新建住宅，帶動新建住宅銷售也不甘落后。

　　銷售回暖有助于房地產開發企業回款，緩解資金壓力，也有利于房企恢復市場信心，土地市場也迎來了積極變化。今年以來成都兩次土地拍賣中的7宗土地均順利成交，且一些較為熱門的地塊吸引數十家企業報名競拍。

　　成都房地產市場目前重回較為順暢的良性循環軌道，離不開去年以來成都持續優化房地產調控政策。成都在人才購房、公積金提取、自有住房出租購房資格、多孩購房資格、父母投靠落戶購房資格、二手房帶押過戶等方面均有所調整。金融支持政策也同步跟進，購房首付和房貸利率的調整降低了購房成本。

　　房地產市場的發展與人口和產業關系密切。

　　人口是決定一座城市房地產市場規模及結構的重要因素。截至2022年末，成都全市常住人口為2126.8萬人，是我國第四個常住人口超越2000萬人的大城市。且成都市的人口是凈流入狀態。2022年底，成都市常住人口數量比2021年增加7.6萬人，增長0.4%?；A大、人口數量正增長帶來的是住房需求量的穩定，可以視作成都房地產市場平穩發展的良好基礎條件。

　　經濟發展活力能夠成為增強一座城市吸引力的重要方面，也有力支撐房地產市場發展。經濟發展越快，質量越高，越能夠吸納更多就業，吸引人才落戶。2022年，成都市的GDP為20817.5億元，位列全國城市第七位。成都被認為有良好的發展前景，第三產業人口占比較高，現代服務業增勢較好，正搶抓“成渝地區雙城經濟圈”“成都都市圈”等戰略發展機遇等。近年來城市建設和城市更新加速推進，創造了更多高質量的城市公共區域和空間，城市的品質在穩步提升，想必也給這座城市加分不少。

　　看眼前，一段時間以來房地產市場的企穩離不開調控政策的支持；望長遠，人口和產業的發展狀況在相當程度上決定了一座城市房地產市場的未來發展總體趨勢。在一些三四線城市和縣城，過去幾年存在脫離人口和產業發展實際盲目上馬房地產項目的狀況，導致供給過剩。由此可見，房地產市場的發展規劃應更加科學合理，緊跟人口變化和經濟社會發展實際，避免土地浪費和房地產市場開發的無序與過度。

　　看到包括成都在內的一些城市樓市又活躍起來了，一些人覺得，此時不入市，是否又“踏空”？錯失本輪房價漲幅紅利？這種投機炒作房地產的念頭難免蠢蠢欲動。包括成都在內的很多城市，今年以來市場中仍以剛需和“賣舊買新”的改善性需求為購房主力。市場的發展瞬息萬變，隨著房地產市場發展階段的變化，投機的風險越來越高。應該看到，眾多調控政策旨在促進市場的企穩回升，我們希望的企穩回升，是堅持“房住不炒”的企穩回升，是防止市場大起大落的企穩回升。

　　成都房地產市場的企穩回升是眾多城市房地產市場呈現積極變化的一個縮影。市場出現積極變化得益于供需兩端的改善，保交樓扎實推進、房企合理融資得到改善等因素帶動市場主體信心恢復，持續出臺的房地產調控政策正在落實見效。也應看到，當前市場分化依然明顯，在一些三四線城市和縣城，市場活躍度仍不高。房地產市場的長期平穩健康發展，還需要進一步建立長效機制，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。